地主からすれば「借地の整理」とは「貸宅地の整理」のことを言います。
貸宅地はほとんどが旧借地法に基づくもので、戦前や復帰前からと当初の契約から⾧い年月を経過していることが多く、なかには地主様、借地人とも二代目、三代目と代替わりをした方もいて、双方とも様々な問題を抱えており、借地契約を解消したいと 思われている地主様は多いかと思います。

みらいパートナーズは、地主様、借地人のどちらかが完全な所有権を取得する方法を提案し、問題を解決するお手伝いをします。

• 固定資産の交換の特例を使った貸宅地と借地の交換
• 貸宅地の借地人への売却
• 借地権の買い取り
• 共同で第三者へ売却

• 土地を有効活用したいが資金がない
• 先祖代々からの土地なので売却することはできない。
• 不安なので借金をしてまでアパート経営などはしたくない。
• 土地を貸したいが将来は期限がくれば子供や孫が使えるようにしてあげたい。

このような地主様は「定期借地契約」という選択肢があります。
「定期借地権」とは平成４年に「旧借地法」「旧借家法」「旧建物保護法」が廃止されて「借地借家法」が制定されたときに、普通借地権とともに新たに設けられた借地権です。
「旧借地法」では地主から契約解除するには正当事由が必要でしたが、「定期借地権」は正当事由の有無にかかわらず、期限が到来すれば更新がなく確実に終了する借地権です。

「定期借地権」の種類は３種類あります。

1. 一般定期借地権（存続期間５０年以上）※おもに定期借地権付き分譲マンション
2. 建物譲渡特約付借地権（存続期間３０年以上）
3. 事業用定期借地権（存続期間１０年以上３０年未満・３０年以上５０年未満）※おもにロードサイド店舗（コンビニや商業施設）

みらいパートナーズは、地主様と、土地を利用したいマンションデベロッパーやロードサイドビジネス業者との間に入り、地代や保証金、契約期間等の交渉にあたります。

「等価交換」とは、土地所有者が土地を、デベロッパーなどの事業主体が建設費などの必要な事業資金を出資し、両者の共同事業としてマンションなどの建物を建設して、完成後に土地・建物をそれぞれの出資比率に応じて分け合う手法を言います。
土地所有者はそれまで所有していた土地を提供して、引き換えに完成した建物を取得するため、一切の金銭負担がなく、自らが自己資金と借入金により事業をする場合に比べて事業そのもののリスクが少ないのが特徴です。
また、土地の評価分の部屋をいくつかに分けて取得することによって、一部屋に住んで他は賃貸したり、将来子供が相続で困らないように遺産分割がしやすくなります。
等価交換事業は隣接する複数の地主様と共同で行うケースもあります。
みらいパートナーズは事業計画の立案や、デベロッパーとの交渉事をサポートします。

アパート経営はテナントビル経営に比べてリスクが低く、ローリスクロングリターンと言えます。
家賃収入は将来の安定収入になり非常に魅力的で、相続時は貸家建付け地の評価で相続税対策としても有効です。
しかし、自己資金と借入金により土地所有者自らが事業費を負担するので、投資に見合う回収がなければ採算が会わないため、賃料水準の低い地域では事業として成立しません。
今後40年～50年と⾧期に渡って市場性のある事業計画でなければなりません。
アパートメーカーから相続税対策として提案を受けている地主様も多いかと思いますが、相続税は免れたとしてもその後の収支が合わないため相続税以上の借金を抱える羽目になったケースも多々見受けられますので注意が必要です。
みらいパートナーズは、賃貸管理業者との提携によるマーケットや家賃市場の分析、コストパフォーマンスのよい提携建設業者との建設費の金額交渉、将来の経年による３大リスク（賃料下落リスク、空室リスク、金利上昇リスク）や税金等を考慮した⾧期事業試算書を作成し、事業として適正か判断します。